채권과 물권은 왜 알아야 하는가. [법원 경매 공부]

 법원경매 공부를 하다보면 [채권]과 [물권]에 대해 배우게 됩니다.그런데 많은 분들이 채권과 물권을 왜 배워야 하는지 잘 모르는 경우가 많습니다.

물권과 채권의 배당방법은 다르다=법원 경매에서 물건이 낙찰돼 배당을 받을 권리가 채권이냐 물권이냐에 따라 배당을 받아가는 방식이 다르기 때문입니다.

예를 들면 근저당, 배당에 참여하는 전세권, 담보등기 등은 물권으로 우선변제권자로서 배당을 받습니다.우선변제권은 배당시 순위가 늦은 권리에 우선하여 먼저 배당받을 권리입니다.

[가압류]의 경우는 채권으로서 배당을 받는 순서가 되었을 때 등기부상의 후권리보다 먼저 배당을 받을 수 없습니다. 채권이라고 불리는 권리는, 순위가 늦어진 권리와 배당금을 사이좋게 나눌 수 있습니다.

만약 모든 채권자에게 배당이 돌아간다면 상관없지만, 배당금이 부족한 경우는 사이좋게 분배한다고 생각하면 됩니다. 즉, 돈을 받는 일이 많은 사람은 배당액에서 더 많은 금액을 받고, 돈을 받는 일이 적은 사람은 배당액에서 조금씩 받게 됩니다. 이것을 [내분배]라고 합니다.

이것만 기억해주세요~돈을 받을 권리 중 물권은 우선변제권의 자격으로 배당!! 돈을 받을 권리 중 채권은 안분배권자로서 배당을 받게 된다!!

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물권과 채권의 배당을 계산해야 하는 이유는?하지만 경매투자자 입장에서 근저당이 얼마나 배당돼 있든, 가압류가 배당액이 있든 없든.이런건 투자자와는 전혀 상관없어요. 등기부상의 금액에 관한 권리 중 배당에 참여할 권리는 배당금이 있든 없든 낙찰로 소멸되어 낙찰자에게 인수될 권리가 아니기 때문입니다.

문제는 물권과 채권이 어떻게 배당을 받아가는지를 알아야 세입자가 얼마나 배당받을 수 있는지 알기 때문입니다. 임차인이 언제 전입하여 언제 확정일자를 받았는지, 임차인이 소액임차인인지 등에 따라 배당순위가 정해지고 상기 채권과 물권간의 배당순위가 결정됩니다. 소액임차인이면 보증금의 일부를 다른 권리자보다 최우선적으로 받을 수 있으며 소액임차인이 아닐 경우 다른 권리자와 순서를 정해 처음 받거나 중간에 받는지, 마지막으로 받는지 결정됩니다.

만약 임차인의 입장에서 본인의 집이 경매에 넘어갈 수 있는 경우에는 이러한 배당방식을 알아야 법원의 경매배당절차에서 얼마만큼 보증금을 회수할 수 있는지를 계산할 수 있습니다.

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투자자 입장에서 임차인의 배당금이 중요한 이유는?만일 여러분이 임차인이 있는 물건에 입찰한다면, 그 임차인은 선순위 임차인과 후순위 임차인 중 하나가 됩니다.1.선순위 임차인이 있는 경우: 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰대금과 별도로 지급하여야 합니다.2. 후순위 임차인의 경우: 낙찰자가 보증금을 지급할 필요가 없고, 임차인의 배당금이 많아질수록 명도협상이 용이해지는 부분이 있습니다.

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우선순위 임차인이 있다면 배당계산은 철저히!저도 초보자인 때에는 입찰하는 물건마다 배당 계산을 하고 있던 적이 있습니다. 그러나 소유자가 점유하는 물건의 경우에는 배당계산을 할 필요가 없다고 생각해도 괜찮습니다. 만약 모든 채권자에게 배당을 하고 나서 배당금이 남는 경우 소유자에게 배당액이 있는지만 확인하면 됩니다. 경매 정보를 대충 찾아봐도 알 수 있을 것 같아요. 총 채권액보다 낙찰 금액이 크면 소유자에게 배당이 돌아간다고 생각하면 될 것입니다. 하지만 그런 경우는 드물어요.

배당 계산을 열심히 해야 한다면 세입자가 있는 물건이 됩니다.특히 선순위 세입자는 정말 정확하게 분석하지 않으면 낭패를 볼 수 있어요!!

© vishwarajsinh , 출처 Unsp lash

극단적으로 말하자면, 선순위의 임차인이 있는 물건에 들어가 주시지 않는 한 배당 계산은 할 필요가 없습니다.나는 선순위 임차인이 있는 물건은 건드리지 않는다!! 하는 분들은 배당계산을 몰라도 됩니다. 물권이 뭐고, 채권이 어떤 건지 공부 안 해도 돼요. 그거 모르는 분이라도, 좋은 걸 낙찰받아 수익을 올리는 건 전혀 문제 없어요. 명도 협상이 어렵더라도 법적인 절차를 밟아 협상 때 후킹 포인트만 잘 잡으면 어차피 명도는 낙찰자가 이기는 게임이기 때문입니다.

당신이 생초보라면 처음부터 법원경매 공부를 어렵게 할 필요는 없습니다. 물론 아는 것이 힘이고, 알면 알수록 더 많은 기회가 주어지는 것은 사실입니다.

항상 행복하세요.^^

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